ČEMU SLUŽI UGOVOR O POSREDOVANJU U PROMETU NEKRETNINA? 28.10.2021.

Kupnja ili prodaja nekretnine je važan i nimalo jednostavan događaj u životu svakog čovjeka i upravo zato je važno da se taj ozbiljan posao odradi stručno i profesionalno. 

Često nam vlasnici nekretnina prilikom ugovaranja poslovanja kažu: "Dovedite kupca pa ću vam onda potpisati ugovor" ili "Ako mi nađete ozbiljnog kupca, platit ću vam proviziju." No ne shvaćaju da je upravo ugovor o posredovanju izrazito važan pravni akt koji služi za određivanje međusobnih prava, obveza te ugovornih uvjeta u zastupanju prema kupcima.

Što je ugovor o posredovanju u prometu nekretnina? 

Prvi i najvažniji razlog zašto agencija insistira na potpisivanju ugovora o posredovanju je slovo zakona. Ugovor o posredovanju uređuje Zakon o obveznim odnosima, a ako se ugovor o posredovanju odnosi na prijenos ili osnivanje određenoga prava na nekretnini, isti uređuje Zakon o posredovanju u prometu nekretnina. I upravo je time zakonodavac izričito predvidio da je prvi i osnovni korak koji agencija mora napraviti prilikom suradnje s klijentom potpisivanje ugovora o posredovanju. Dakle, ako vam agencija ne ustupi ugovor na potpis, ona krši Zakon, a poslovanje bez ugovora također može i vama naštetiti. 

Obveze posrednika 

Ugovorom o posredovanju posrednik se obvezuje dovesti u vezu s nalogodavcem osobu koja bi s njim pregovarala o sklapanju ugovora, a za tu mu se uslugu nalogodavac obvezuje isplatiti posredničku proviziju. Osnovna je obveza posrednika spajanje nalogodavca (prodavatelja) i treće strane (kupca) u svrhu pregovora i realizacije kupoprodaje nekretnine. Svaka agencija je dužna arhivirati sve ugovore o posredovanju i voditi Posrednički dnevnik, kao i trajnu evidenciju svih agencijskih suradnji.

I upravo taj ugovor o posredovanju štiti nalogodavca od brojnih faktora koji su vezani za prodaju ili kupovinu nekretnine. Ugovorom se preciziraju obveze agencije prema nalogodavcu, a po Zakonu agencije moraju biti i osigurane od profesionalne odgovornosti. Pa u slučaju da agencija ne ispuni svoje ugovorne obveze, nalogodavac može nadoknaditi počinjenu štetu od osiguravajuće kuće kod koje je agencija osigurana. Dakle, ugovor o posredovanju je garancija i zakonska zaštita prodavatelja od neispunjavanja obveza agencije. 

Vrste ugovora o posredovanju 

Postoje dvije osnovne vrste Ugovora o posredovanju - klasični i ekskluzivni/isključivi. Klasični ugovor omogućuje agenciji oglašavanje i prodaju nekretnine u ime vlasnika, a vlasnik može prodavati i samostalno ili posredstvom drugih agencija. Za razliku od njega, ekskluzivni ugovor je u potpunosti restriktivan pa prodavati nekretninu u ime vlasnika može samo odabrana agencija.

Obveze nalogodavca/prodavatelja 

U ugovoru o posredovanju se preciziraju i obveze nalogodavca koje se zasnivaju na tome da agenciji omogući dokumentaciju nekretnine na uvid. Prema pravilima poslovanja isti dokumenti služe za provjeru legalnosti objekata i pregled vlasništva i vrlo je važno da na obostranu korist agencija ima uvid u iste. Naravno, prema zakonu o zaštiti podataka isti podaci su spremljeni u arhivu agencije te nitko nema pravo na uvid u njih bez dozvole prodavatelja. 

GDPR i zaštita osobnih podataka

Agencija Adria Team ozbiljno shvaća zaštitu osobnih podataka nalogodavca i poduzima sve potrebne tehničke i organizacijske mjere u skladu s najboljom praksom i obvezama koje propisuju hrvatski zakoni i Opća uredba o zaštiti podataka (EU 2016/679) – GDPR. Upravo zato je sastavni dio ugovora o posredovanju i članak o zaštiti osobnih podataka nalogodavca koji svojom slobodnom voljom agenciji daje privolu za prikupljanje i daljnju obradu svojih osobnih podataka i to izričito u svrhu posredovanja kod kupoprodaje odabranih nekretnina.

Stoga, kada se zainteresirani kupac javi posredniku, agencija bez znanja i dozvole prodavatelja ne otkriva podatke, ali svakako obavi provjeru kupca i njegovu financijsku pozadinu, kao i ozbiljnost njegovih namjera. Proces filtriranja takvih kupaca je zahtjevan i agencija odrađuje to za nalogodavca potpuno besplatno do trenutka kupoprodaje. I onda kad dovede ozbiljnog kupca s pravim namjerama, svakako naplati i svoju uslugu putem agencijske provizije, i to samo ako dođe do realizacije kupoprodaje. Naravno, svaki ozbiljan kupac će prije toga doći u obilazak nekretnine, ali sam taj proces pronalaska takvog kupca kao i njegove provjere iziskuje i vrijeme i trud agencije.

I možda se često čini da su agencije zahtjevne i da traže previše, no bez ugovora o posredovanju i tražene dokumentacije i fotografija, one nisu u mogućnosti predstavljati nekretninu na tržištu.