KUPOPRODAJA NEKRETNINE PREKO AGENCIJE JE NAJISPLATIVIJA ODLUKA ZA PRODAVATELJA\KUPCA 18.03.2019.

Agencije za nekretnine su isto kao i druge profesionalne djelatnosti stručne, obrazovane i profesionalne u svom poslu. Kao što svaki majstor je obučen za izvršavanje stručnih poslova, svaki doktor specijaliziran za svoje područje, i sl. tako su i agencije za nekretnine specijalizirane za obavljanje kupoprodaje nekretnina. 

Mnogi će izjaviti onu čuvenu: „Ma neću ja preko agencije za nekretnine ništa, samo uzimaju novce!“. E pa poštovani potencijalni prodavatelji/kupci, živite u zabludi.

ZAŠTO JE PREDNOST PRODAVATI/KUPOVATI NEKRETNINU PREKO AGENCIJE ZA NEKRETNINE?

Proces kupoprodaje nikad nije jednostavan. Kompliciran je zbog pravnih propisa i postupaka koji prate samu kupoprodaju, i najmanja greška u procesu kupovine može Vam zakomplicirati cijeli postupak, te Vas na kraju i koštati daleko više.

Evo primjera samo početne provjere pri preuzimanju nekretnine:

- dubinsko provjeravanje dokumentacije o tome koliko su papiri uredni (vlasništvo, građevinska, uporabna, rješenje o izvedenom stanju"legalizacija", energetski certifikat, vlasnički list i sl.). Agenti Vas također upozoravaju u slučaju da Vam nešto nedostaje od papira.

- Kad se potvrdi urednost dokumentacije vezane za nekretninu, potpisuje se ugovor o posredovanju i agencija oglašava nekretninu.

 BITNO:

• Agencije plaćaju velike iznose novca na oglašavanje nekretnina iz njihova opusa (domaći portali, strani portali, plaćeni oglasi, Google oglašavanje, oglašavanje na društvenim mrežama i sl.), koje VI kao prodavatelji ne plaćate ništa,
• Agenti dovode potencijalne kupce na razgled nekretnine, pa i po nekoliko puta, što Vas kao prodavatelje ne košta ništa!
• Agenti prevode dokumentaciju, dogovaraju cijenu u interes svoga prodavatelja, rješavaju papirologiju, odvjetnike, proces prodaje u potpunosti obavljaju samostalno, vrše pregovore oko cijene, predlažu moguća rješenja otplate, a Vas dragi prodavatelji ne košta ništa!
• Agencija dobiva svoj postotak provizije za obavljeno tek na kraju, stoga morate shvatiti koliki rizik preuzimaju agencije.

UREDNA DOKUMENTACIJA

Postoji nekoliko bitnih stavki vezanih za „čiste papire“ objekta/zemljišta.

Vlasnički list - zemljišnoknjižni izvadak (skraćeno ZK) na kojem uredno pišu podaci o vlasniku/vlasnicima objekta/zemljišta. Mogući problem vlasništva može se javiti radi više razloga: više vlasnika pod istim brojem ZK uloška (prodaja naravno ovisi o dogovoru između vlasnika) , hipoteke - vlasnik objekta/zemljišta u naravi nije osoba koja je naslovljena kao vlasnik već banka ili druga kreditno-pravna institucija koja je uzela pod hipoteku navedenu nekretninu i sl.

Građevinska dozvola - je dokument (upravni akt - rješenje) na temelju kojega se može započeti gradnja građevine. Njime se utvrđuje da je glavni, odnosno idejni projekt izrađen u skladu s propisima i utvrđenim uvjetima koje mora ispunjavati građevina na određenoj lokaciji te da su ispunjeni svi potrebni preduvjeti za gradnju. Međutim, mogući problem se dogodi, kad netko izgradi dodatan kat, pa građevinska dozvola izdana za prvo stanje više ne vrijedi, jer ostatak gradnje nije uveden u istu.

Uporabna dozvola - uporabna dozvola je konačna potvrda legalnosti objekta i dozvola za njegovo korištenje. Dokazuje i da je građevina izgrađena prema projektu. Nadovežimo se na prethodno iznesen problem granje dodatnih elemenata izvan građevinske dozvole, isto vrijedi i kod uporabne. Uporabna dozvola ne vrijedi, ako su se vršile promjene na objektu izvan projektne dokumentacije.  

Osobni dokument - kad agencija od Vas traži uvid u osobni dokument, nije im namjera da Vam otmu podatke ili da trguju s istim, već da usporede da li je vlasnik nekretnine doista onaj koji je na ZK izvatku i ostalim papirima koji su dati na uvid.. Jer u protivnom susjed Marko može prodavati zemlju od rođaka Ivana, a da rođak Ivan to ne zna.  

Poštovani prodavatelji morate imati na umu za dovođenje ozbiljnih kupaca na nekretninu u Vašem je interesu da imate urednu dokumentaciju, poslovali Vi preko agencije ili ne. Sam proces kupoprodaje se tim brži i lakše se provede. 

KUPOPRODAJA STRANIH DRŽAVLJANA U HRVATSKOJ

Iako smo u prijašnjem članku istaknuli neke bitne elemente, vezane za pribavljanje papirologije i mogućnosti kupovine nekretnina stranaca u Hrvatskoj, potrebno je istaknuti još nekoliko bitnih stvari. Primjeri iz iskustva. Kupci su odlučili ne poslovati preko agencije (jer im je kao jeftinije).

Primjer iz prakse 1.

Strani državljanin je odlučio kupiti građevinsko zemljište kako bi izgradio svoj dom iz snova u Hrvatskoj. Odlučio je kako neće kupovinu nekretnine vršiti preko posrednika, odnosno agencije za nekretnine. Pronašao je zemljište, dogovorio sve samostalno s prodavateljem. Međutim, nakon obavljene kupoprodaje, započeli su problemi za kupca. Ispostavilo se da zemljište nije bilo građevinsko, te kupac nije mogao ništa graditi na njemu. Pri upisu novog vlasnika, također naslagali su se problemi. Vlasništvo nad tim zemljištem imalo je nekoliko osoba. I naravno nisu svi bili voljni prodati navedeno zemljište. Sudski spor vezan za navedenu transakciju i dalje traje (preko 10 god.), spor i dalje nije riješen, a troškovi se samo gomilaju….

Primjer iz prakse 2.  

Strani državljanin je odlučio samostalno pronaći nekretninu iz svojih snova. Kupio je kuću u Hrvatskoj. Međutim, kupac nije znao da je kupio kuću s teretom sudskog spora. Prodavatelj je zatajio sudski spor, a kupac nije to znao. Njegova „super cijena“ bez posrednika, povećala se daleko više (troškovi odvjetnika, suda, potrošeno vrijeme i sl.)

Poštovani kupci i prodavatelji,

kao agencija s dugogodišnjim iskustvom u kupoprodaji nekretnina, savjetujemo da ipak kupoprodaju prepustite nama stručnjacima, jer mi itekako dobro znamo što, gdje i kako, a ne da na kraju imate “mačka u vreći”.

Da bi bezbrižno prodali nekretninu, a kupci došli do iste, obratite nam se s povjerenjem!