CIJENE NEKRETNINA U SVIJETU POČINJU PADATI. KAD ĆE U HRVATSKOJ? 26.10.2022.

Nakon velikog rasta u prvoj polovici godine cijene nekretnina su počele padati diljem EU i SAD-a. U Kini već duže cijene padaju, kao i u Brazilu. Trend je očit, negdje su cijene već počele padati, a negdje se najavljuje veliki pad u 2023.

Prošle godine je rast cijena bio dosta izražen, 8.4 posto na razini cijele EU i 7.3 posto u Hrvatskoj, u odnosu na 2020. Hrvatska je od 2009. do 2015. imala svake godine pad cijena, tek 2016. se bilježi blagi rast od 0.6 posto, a 2018., 2019. i 2020. rast je veći od prosjeka EU.

Najnoviji podaci pokazuju usporavanja rasta cijena u članicama EU, a neke države već bilježe pad. Ali svaka država ima svoje specifičnosti i to stvara razlike u trendovima kretanja cijena. Međutim, gledajući dugogodišnje kretanje u svim članicama EU, može se primijetiti da trendovi rasta/pada cijena koreliraju među državama.

Švicarska banka UBS je u svojoj analizi prenapuhanosti cijena zaključila da u velikom broju velikih svjetskih urbanih središta rast cijena nekretnina više nije održiv, i da se u većini stvorio tzv. "nekretninski balon". Nekretnine su manje priuštive nego prije pandemije, a najveći rizik pucanja nekretninskog balona je u gradovina Europe, Kanade i istočne Azije (Hong Kong i Tokio).

VISOKI RAST CIJENA U EU

U EU su cijene strelovito rasle zadnjih nekoliko godina, a Hrvatska je čak imala manji rast od većine članica. Najviše su od 2015. do 2021. cijene rasle u Mađarskoj (100.04 posto), Češkoj (84.20 posto), Luksemburgu (72.15 posto) i Portugalu (68.4 posto). Uspoređujući s tim državama, rast cijena od 40 posto u Hrvatskoj ne izgleda toliko alarmantno.

U drugom kvartalu ove godine (travanj, svibanj, lipanj) rast na razini EU bio je manji u odnosu na isto razdoblje prošle godine nego u prvom kvartalu (siječanj, veljača, ožujak), 9.3 umjesto 9.8. To nije dokaz da su cijene počele padati već tada, ali je dokaz usporavanja rasta cijena.

No postoje znakovi da rast cijena ne samo usporava nego se i preokreće u suprotnom smjeru. U Švedskoj su cijene već počele padati u drugom kvartalu, a samo u lipnju su se smanjile za 3.8 posto. To je najveći mjesečni pad od 2008.

Švedska središnja banka Riksbank također podiže kamatne stope da bi se borila protiv inflacije, što dovodi i do rasta kamata na hipotekarne kredite. Uz to zbog inflacije padaju realne plaće, a konačni efekt je taj da potražnja za nekretninama pada. Predviđa se pad cijena nekretnina od najmanje 10 posto kroz sljedeću godinu.

Prema analizi kreditne agencije Moody`s, tržište nekretnina u Njemačkoj se također nalazi na prekretnici. Nakon velikog rasta prva četiri mjeseca u svibnju cijene padaju. U mjesecima nakon svibnja se još uvijek bilježi rast, ali podaci s tržišta pokazuju znakove usporavanja.

Iako su ukupno cijene u rujnu narasle, taj rast se može zahvaliti samo novogradnji. Cijene starijih nekretnina su u padu kontinuirano od svibnja. Broj izdanih građevinskih dozvola je prestao rasti. Stanje u gradovima je još teže, a tražene cijene oštro padaju.Prema ranije spomenutoj analizi švicarske banke UBS, upravo gradovi u Njemačkoj imaju najveći rizik od pucanja nekretninskog balona tj. oštrog pada cijena. 

DIONICE NEKRETNINSKIH KOMPANIJA U DUBOKOM MINUSU OD POČETKA GODINE

Indeks STOXX Europe 600 Real Estate, koji prati cijene dionica najvećih kompanija iz nekretninskog sektora u Europi, u padu je od 45 posto od početka godine. 34.6 posto indeksa se odnosi na Ujedinjeno Kraljevstvo, 18 posto na Njemačku, 12.8 posto na Švedsku, 11.2 posto na Francusku, 10.6 posto na Švicarsku itd. Najveći je to pad tog indeksa od krize 2008.-2009. i daleko veći od STOXX-a Europe 600 koji mjeri sve dionice.

Tvrtka za nekretnine Meilleurs Agents iz Francuske je objavila podatke koji pokazuju da su cijene nekretnina u Parizu pale za 1.2 posto u zadnjih godinu dana. Francuski list Le Monde je još u kolovozu analizirao razloge usporavanja rasta cijena u Europi, a od tada se stanje dodatno pogoršalo.

Pad cijena traje već nekoliko mjeseci u Australiji i Novom Zelandu, i trenutnu su za više od 10 posto manje nego prošle godine. U Kanadi su cijene nekretnina od veljače ove godine pale za 8 posto. 

POČELE PADATI CIJENE NEKRETNINA U SAD-U

Podaci pokazuju da cijene stambenih nekretnina u SAD-u padaju od srpnja. Prema indeksu koji mjeri cijene u 20 gradova diljem SAD-a, zabilježen je pad u 15 od 20 gradova, u prosjeku 2.3 posto. To je najveći pad mjesečnih cijena od 2011. Cijene su još uvijek veće nego prošle godine, ali bi razlika bez pada u srpnju bila 18.1 posto umjesto 15.8 posto.

Rast cijena nekretnina tijekom pandemije i rast kamatnih stopa hipotekarnih kredita za kupnju novih stambenih nekretnina su doveli do toga da je prosječna rata otplate takvih kredita u SAD-u narasla s 900 dolara, kolika je bila početkom pandemije, na više od 1600 dolara u kolovozu ove godine. To je porast od 77.8 posto, rezultat kombinacije rasta prosječne cijene nekretnina i rasta kamatnih stopa, i ozbiljno podsjeća na nastajanje nekretninskog balona.

Kamata na 30-godišnji kredit za kupnju stambene nekretnine se povećala na više od 7 posto, dok je još u siječnju ove godine bila manja od 4 posto. Razlog je to što središnja banka SAD-a (FED) podiže referentne kamatne stope da bi se borila protiv inflacije. Zbog toga i komercijalne banke podižu svoje kamatne stope prema građanima i kompanijama, pa su krediti skuplji. To je i smisao politike podizanja referentnih kamatnih stopa koju provode središnje banke, da se smanji kreditiranje potrošnje građana i kompanija.

Procjene za 2023. se kreću od blagog rasta cijena za 1-2 posto, preko nepromijenjenih cijena, do pada cijena od 5 do 10 posto. Jedno je zajedničko svim prognozama, a to je da su sve smanjile svoja očekivanja za rast cijena nekretnina u 2023. od početka ove godine.

U KINI SE POKUŠAVA SPRIJEČITI POTPUNI KOLAPS NEKRETNINSKOG SEKTORA

O tome koliki problemi postoje u nekretninskom sektoru Kine dovoljno govori informacija da država planira uspostaviti fond vrijedan 44 milijarde dolara s ciljem spašavanja kompanija. Sredstva će se koristiti za kupnju nedovršenih nekretninskih projekata, čije će se završavanje financirati, a potom će uslijediti iznajmljivanje.

Procjenjuje se da je više od 220 projekata u 80 gradova diljem Kine nedovršeno, a za mnoge od njih je upitno mogu li uopće biti dovršeni bez intervencije države. Regulatorna komisija Kine za bankarstvo i osiguranje već je apelirala na banke i druge financijske institucije da olabave uvjete za kredite kako bi se pomoglo nekretninskom sektoru da završi projekte. Banke trebaju surađivati s lokalnim vlastima da bi se omogućila dodatna likvidnost nekretninskom sektoru.

Neke od najvećih nekretninskih kompanija u Kini, kao što su Evergrande, Sunac, Fantasia, Shimao i CIFI Holdings, u velikim su financijskim problemima i ne mogu vraćati dugove. U isto vrijeme mnogi projekti stoje nedovršeni te građani koji su ih kupili ne mogu useliti u svoje nekretnine. Većina stanova u Kini se proda prije gradnje, čime kompanije u principu i financiraju projekte. Njihovo kašnjenje je dovelo do toga da mnogi diljem Kine odbijaju vraćati rate kredita bankama.

Neke kompanije još nisu objavile financijske rezultate, dionice im više nisu izlistane na burzi i rasprodaju dijelove da bi podmirile dugove. Cijene novoizgrađenih nekretnina u 70 najvećih gradova Kine padaju posljednjih 12 mjeseci, a u kolovozu 2022. su bile 2.1 posto niže nego u istom mjesecu 2021.

STANJE U HRVATSKOJ: "POTRAŽNJA JE I DALJE DALEKO VEĆA OD PONUDE

"Hrvatska je u specifičnoj situaciji pa je zato i teže predvidjeti događanja na tržištu. Recesija na svjetskoj razini je više-manje neminovna i pitanje je dana kada će biti objavljena, ali u Hrvatskoj se iz više razloga ne očekuje drastičan pad cijena", kaže Sanjin Rastovac iz agencije Sky nekretnine.

"Kada pričamo o kamatama, one su u startu kod nas veće nego u ostalim zemljama EU. Na primjer, u Njemačkoj se kamata kretala oko 1-1.5 posto, Sloveniji 1.5-2 posto, a kod nas 2.5-3 posto. U većini država EU su kamate već krenule prema gore i sada su blizu razina u Hrvatskoj", nastavlja.

"Potražnja je i dalje višestruko veća od ponude. Velika količina novca se nakupila na računima, a i van njih te se do kraja godine može očekivati nastavak ili čak pojačavanje potražnje. Od nove godine pak imamo novi moment gdje će se broj stranih kupaca veće platežne moći povećati i krenuti intenzivnije kupovati nekretnine po moru te novogradnju u Zagrebu. Istom trendu već svjedočimo neko vrijeme pa luksuzniju novogradnju u Zagrebu većinom kupuju Hrvati iz inozemstva ili stranci", objašnjava g. Sanjin.

"Napomenuo bih da ne očekujem bitnu promjenu u cijenama novogradnje i kvalitetnijih nekretnina na moru, dapače, nekima će ići cijena još gore", zaključuje.

SAMO DUGOTRAJNA I OŠTRA KRIZA MOŽE SPUSTITI CIJENE U HRVATSKOJ

Nekoliko je razloga za pad cijena nekretnina, koji je negdje već počeo, a negdje tek na početku. Prvi razlog je jednostavno taj što dolazi kriza i samim time pada potražnja za nekretninama. Drugi razlog je inflacija, kroz smanjivanje realnih plaća, ali primarno zbog rasta kamata na kredite.

Kamate rastu zbog toga što se središnje banke bore protiv inflacije podizanjem referentnih kamatnih stopa, što dovodi do rasta kamatnih stopa na kredite koje komercijalne banke daju građanima i kompanijama, a to poskupljuje zaduživanje za kupnju nekretnine.

Cijene su rasle a istodobno je kupovna moć radnika padala zbog realno manjih plaća, što je učinak inflacije. Jeftini krediti s niskim kamatnim stopama su doveli do visoke potražnje do početka 2022., kada zbog politika podizanja referentnih kamatnih stopa središnjih banaka dolazi do rasta kamata u komercijalnim bankama, kraja ere jeftinog novca. Nekretnine su postale manje priuštive, i pad potražnje je očekivan. To će dovesti do pada cijena, bar kratkoročno. 

To je logika u većini svijeta, ali Hrvatska je specifična država. Preko 50 posto nekretnina se kupuje gotovinom, a strani kupci čine velik dio potražnje, i u Zagrebu i uz obalu. Dodatno, kamatne stope na kredite su već velike u odnosu na ostatak EU, pa će njihov rast imati slabiji utjecaj.

Treba imati na umu da jako velik dio građana u Hrvatskoj živi u premalim nekretninama i da se mladi kasno osamostaljuju. Unatoč padu stanovništva i odlasku mladih obitelji, ti efekti osiguravaju da u Hrvatskoj neće biti velikog pada potražnje za nekretninama, što će održavati visoke cijene.

U situaciji kratkotrajne i blage krize, za sada se ne može očekivati pad cijena nekretnina u Hrvatskoj. Ako kriza u EU bude dublja i dugoročna, potražnja za nekretninama će padati u svim državama, pa tako i u Hrvatskoj, piše Index.hr. 

Ako ste u potrazi za nekretninom u Hrvatskoj, pogledajte najnoviju ponudu agencije Adria Team:

https://adriateam.com/hr/list?offer_type=sell&order_by=ts_created